Hypotheke vergleichen

Was du wissen solltest, bevor du eine Hypothek abschliesst

 

• Warum lohnt sich ein Hypothekenvergleich – und kann ich das nicht einfach mit meiner Bank direkt regeln?

  Ein Hypothekenvergleich lohnt sich fast immer – egal ob du in der Ostschweiz, im Berner Oberland, in Thun oder anderswo Wohneigentum kaufst oder eine bestehende Hypothek verlängerst. Der Grund ist einfach: Jede Bank kann dir nur ihr eigenes Angebot zeigen. Wer zur Kantonalbank geht, bekommt ein Kantonalbank-Angebot. Wer zur Raiffeisenbank geht, bekommt ein Raiffeisen-Angebot. Was der Rest des Marktes bietet – andere Banken, Versicherungen und Pensionskassen – sieht man dabei nie.Bei einem unabhängigen Vergleich werden 10 bis 15 Hypothekenangebote eingeholt und nebeneinandergelegt. Das zeigt dir nicht nur, welcher Zinssatz aktuell möglich ist, sondern auch, welches Modell und welche Laufzeit für deine Situation am besten passen. Ein Unterschied von 0.20% bis 0.40% klingt nach wenig – bei einer Hypothek von CHF 800'000 über 10 Jahre sind das aber zwischen CHF 16'000 und CHF 32'000. Das ist kein Kleingeld. Dazu kommt: Viele Banken verhandeln den Zinssatz, wenn sie wissen, dass der Kunde Konkurrenzangebote einholt. Diese Verhandlung führen wir aktiv für dich.

• Kann ich für eine Hypothek auch Geld aus der Pensionskasse verwenden – und was muss ich dabei beachten?

  Ja, du kannst Guthaben aus der Pensionskasse für den Kauf von Wohneigentum einsetzen – aber es gibt klare Regeln,
  die du kennen musst. In der Schweiz gibt es zwei Möglichkeiten: Vorbezug und Verpfändung.
  Beim Vorbezug wird Pensionskassenguthaben direkt ausgezahlt und fliesst als Eigenkapital in die Finanzierung. Das reduziert deine Hypothek – hat aber Konsequenzen für deine Altersvorsorge. Du bekommst weniger Rente, und im Todesfall oder bei Invalidität ist dein Versicherungsschutz möglicherweise reduziert. Ausserdem musst du den Vorbezug versteuern.
  Bei der Verpfändung bleibt das Guthaben in der Pensionskasse und wird als Sicherheit eingesetzt. Du bekommst keinen direkten Liquiditätsvorteil, aber deine Vorsorge bleibt intakt.
  Schweizer Banken akzeptieren Pensionskassengelder als Eigenkapital, aber maximal 10% des Kaufpreises dürfen aus der Pensionskasse stammen – die restlichen 10% (von den geforderten 20% Eigenkapital) müssen aus echten Eigenmitteln wie Ersparnissen, Wertschriften oder Erbschaft kommen. Ob das für deine Situation in Thun, im Berner Oberland oder in der Ostschweiz die richtige Strategie ist, hängt stark von deinem Alter, deinem Einkommen und deiner Altersvorsorgesituation ab. Wir schauen das gemeinsam an.

• Festhypothek oder SARON – was ist der Unterschied und was passt zu mir?

  Das ist die meistgestellte Frage in der Hypothekenberatung – und sie lässt sich leider nicht mit einem einfachen «Das eine ist besser als das andere» beantworten. Die Wahl zwischen Festhypothek und SARON hängt von deiner persönlichen Situation, deiner Risikobereitschaft und der aktuellen Zinssituation ab.
  Eine Festhypothek gibt dir über die gesamte Laufzeit (z.B. 5, 10 oder 15 Jahre) einen fixen Zinssatz. Du weisst genau, was du monatlich bezahlst – unabhängig davon, was am Markt passiert. Das gibt Planungssicherheit, besonders für Familien mit Kindern, Selbstständige mit schwankenden Einkommen oder Menschen, die einfach ruhig schlafen wollen. Festhypotheken lohnen sich besonders in Phasen, wo das Zinsniveau tief ist oder wo du erwartest, dass die Zinsen steigen werden.
  Eine SARON-Hypothek orientiert sich am Schweizer Referenzzinssatz (Swiss Average Rate Overnight), der dem Leitzins der Nationalbank folgt. Sie ist kurzfristiger und passt sich dem Markt an. In Phasen sinkender oder tiefer Zinsen ist sie oft günstiger als eine Festhypothek – aber sie enthält ein Risiko: Steigen die Zinsen, steigt auch deine Belastung. Wer ein solides Finanzpolster hat und das Risiko tragen kann, fährt in bestimmten Marktphasen mit SARON günstiger.
  Für Wohneigentum im Berner Oberland oder in Thun, wo die Immobilienpreise hoch sind und Hypotheken oft im siebenstelligen Bereich liegen, kann selbst eine kleine Zinsdifferenz über Jahre viel ausmachen. Wir analysieren für dich, welches Modell aktuell sinnvoller ist – und welchen Mix (Festhypothek und SARON kombiniert) du in Betracht ziehen kannst.

• Ich wohne in der Ostschweiz – kann ich trotzdem bei einer Bank im Berner Oberland oder in Thun eine Hypothek abschliessen?

  Ja, grundsätzlich schon. Viele Banken in der Schweiz sind nicht auf eine bestimmte Region beschränkt und vergeben Hypotheken schweizweit. Kantonalbanken haben zwar eine Kernregion (z.B. die Thurgauer Kantonalbank für die Ostschweiz oder die Berner Kantonalbank für den Kanton Bern), aber sie können auch ausserhalb finanzieren – je nach internen Richtlinien und Liegenschaften-Typ.
  Pensionskassen und Versicherungen hingegen sind in der Regel nicht regional gebunden. Viele grosse Lebensversicherer und Pensionskassen vergeben Hypotheken überall in der Deutschschweiz – inklusive Ostschweiz, Berner Oberland und Thun. Sie haben oft attraktive Konditionen, sind aber bei der Kreditvergabe manchmal strenger als klassische Banken.
  Der entscheidende Vorteil eines unabhängigen Vergleichs liegt genau hier: Wir schauen nicht nur auf die naheliegende Bank, sondern auf den gesamten relevanten Markt. Auch wenn du in der Ostschweiz ein Haus kaufst, kann die beste Finanzierung von einem Anbieter kommen, der nicht nebenan sitzt – eine Versicherungsgesellschaft aus Zürich, eine Pensionskasse aus Basel oder eine Regionalbank aus dem Berner Oberland. Das Resultat zählt, nicht die Postleitzahl.

• Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich, um in der Schweiz Wohneigentum zu kaufen?

  Die Schweizer Regelung ist klar, aber im Detail gibt es einiges zu verstehen.
  Grundsätzlich gilt: Du musst mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Bei einem Objekt in Thun mit einem Kaufpreis von CHF 900'000 sind das CHF 180'000.
  Aber: Nicht jedes Eigenkapital ist gleich. Mindestens 10% des Kaufpreises – also CHF 90'000 im obigen Beispiel – müssen aus harten Eigenmitteln stammen. Das sind Ersparnisse, Bankguthaben, Wertschriften, Erbschaften oder Schenkungen. Die restlichen 10% können aus der Pensionskasse kommen (Vorbezug oder Verpfändung) – aber das hat wie erwähnt Konsequenzen für deine Vorsorge.
  Was viele nicht wissen: Manche Banken verlangen je nach Lage und Liegenschaft mehr als 20%. Für Ferienwohnungen im Berner Oberland, Renditeobjekte oder Liegenschaften mit tieferem Belehnungswert kann die Bank 25%, 30% oder mehr Eigenkapital fordern. Das ist ihr gutes Recht und hängt von der internen Risikobewertung ab.
  Dazu kommt die Tragbarkeitsrechnung: Selbst wenn du genug Eigenkapital hast, muss dein Einkommen ausreichen. Die jährlichen Hypothekarkosten (gerechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, nicht dem aktuellen Marktzins) dürfen maximal ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Das ist die entscheidende Hürde für viele Kaufwillige in der Ostschweiz und im ganzen Land. Wir rechnen das gemeinsam durch – bevor du ein Angebot machst.

• Was passiert, wenn meine Hypothek ausläuft und ich sie nicht rechtzeitig verlängere?

  Das ist ein Szenario, das du unbedingt vermeiden solltest. Wenn eine Festhypothek ausläuft und du nichts unternimmst, verlängert die Bank sie in der Regel automatisch – zu ihren aktuellen Konditionen, ohne Verhandlung, und oft zu einem Zinssatz, der deutlich über dem liegt, was du auf dem Markt bekommen könntest. Die Bank hat wenig Anreiz, dir zu diesem Zeitpunkt besonders gute Konditionen anzubieten, wenn du offensichtlich nicht vorbereitet bist.
  Wir empfehlen, spätestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf deiner Hypothek einen unabhängigen Vergleich einzuholen. Das gilt für Wohneigentum in Thun genauso wie in der Ostschweiz oder im Berner Oberland. In dieser Zeit hast du noch die Möglichkeit, Angebote einzuholen, zu verhandeln und wenn nötig den Anbieter zu wechseln. Ein Anbieterwechsel ist aufwändiger als eine Verlängerung beim gleichen Institut, aber er lohnt sich oft – besonders wenn der Markt andere Konditionen hergibt als deine aktuelle Bank.
  Übrigens: Auch eine Verlängerung beim gleichen Institut ist verhandelbar, wenn du mit einem Konkurrenzangebot in der Hand ankommst. Genau das machen wir für dich – Vergleich, Verhandlung, Empfehlung.

• Ich habe schon eine Offerte von meiner Bank – lohnt es sich trotzdem, einen unabhängigen Vergleich zu machen?

  Fast immer – ja. Eine bestehende Bankofferte ist kein Abschluss, sie ist ein Ausgangspunkt. Und ein Ausgangspunkt lässt sich verbessern.
  In der Praxis sehen wir regelmässig, dass Kunden aus der Ostschweiz, dem Berner Oberland oder aus Thun mit einer Offerte ihrer Hausbank zu uns kommen – und wir mit einem Marktvergleich bessere Konditionen, ein passendes Hypothekenmodell oder eine günstigere Laufzeit nachweisen können. Die Bank weiss, dass du nun Alternativen kennst. Das allein verändert die Verhandlungsposition.
  Eine Zweitmeinung kostet CHF 250.– und gibt dir Klarheit: Ist die Offerte gut? Ist das Modell richtig (Festhypothek oder SARON)? Passt die Laufzeit zu deiner Planung? Gibt es bei Pensionskassen oder Versicherungen bessere Alternativen? Wir schauen die Offerte an, vergleichen mit dem Markt und sagen dir ehrlich, ob du unterschreiben sollst oder ob wir nachverhandeln.
  Wohneigentum ist für die meisten Menschen die grösste finanzielle Entscheidung des Lebens. CHF 250.– für eine unabhängige Zweitmeinung sind in diesem Kontext keine Ausgabe – sie sind eine Versicherung.